未来房价走势「2023房价大预测」

2022年的春节都已经过完了，回看2021年整体房地产数据，有人说整体房价还在持续往上走，也有人说整体房价应该往下滑了吧！

国家统计局公开2021年销售数据，房产销售面积179,433万平方米，比2020年增长1.9%，比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%，住宅、办公楼、商业等销售房产面积分别增长为1.1%、1.2%、-2.6%，4.8%。

2021年全国商品房销售金额181,930亿元，增长4.8%，比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%，住宅销售额比去年增长5.3%，办公销售额下降6.9%，商业用途下降2.0%。

两者数据一对比，2021年全年销售面积10,139元每平米，上涨动力虽然在削弱，但整体的房价依旧在上升的阶段。

2021年上半年的市场实在是太疯狂了！北京、上海、杭州、重庆等多个城市，整体成交量节节高攀，让不少购房者认为重回2016年“巅峰”，疯狂地买、买、买。杭州最为疯狂，同时出现10万人抢房，抢房的原因也很简单，二手房价格出现倒挂新房销售价格3.2万元每平米，周边二手房销售价格居然去到4万元每平米。购买100平米的房产就可以盈利80万稳赚不赔。

不少抢到房的人还在沾沾自喜认为房价会上涨10% 、20%，甚至是30%的时候，市场却迎来转变。楼市进入到下半年，全国70个重点城市有超过8成的城市，价格都出现回落了，2021年9月新房成交，楼市迎来首次拐点，成交价格也均回到“万元每平米”10月、11月、12月连续4个月出现持续降温的状态！

有不少专家表示，2022年整体房地产会延续2021年下半年的局面，整体房价稳中有降。

1、房地产并不是最佳的投资方向

以往我们都开玩笑地说，房地产企业就是“印钞机”，钱总是源源不断地来，从来没有听说过房地产企业缺资金使用的，近两年市场的变化，让房地产都面临着资金周转困难的局面，更不要说购房者、投资者。风光无限的千亿房地产企业都面临危机，如恒大、华夏、协信、花样年华、佳兆业等众多龙头企业都出现这种问题。

万科董事长郁亮日前所说的话，引起了广泛的关注，当前的房地产迎来转变，从白银时代进入到黑铁时代，直接跳过了中间的青铜时代，对2022年市场的判断是输水去金融化街道，对房企而言就是“生存之战”，必然有很多房地产企业撑不下去。

融创集团孙宏斌在年终总结大会上提到任何一家房地产企业都有，可能因为资金的周转而面临雷暴。

数据显示2016年，我国房地产。购房投资比例达到85%，2017年下降到75%，2020年已经不足40%，2021年下半年整个房地产购房主要方向是围绕着刚需以及置换，当整个房地产市场失去了投资者的支撑，单凭购房者能撑得起整个市场吗？不可能。

另外整个住房市场也处于供大于求，失去投资价值的房地产也就这样吧！根据央行公开数据显示，目前城镇居民住房率达到96%，户均1.5套，其中拥有两套及以上住房的家庭占比41.5%。西南财经大学调研报告显示，国内房地产公示率约为22.3%控制房产套数，8,500万套，国内整个房地产市场都处于更大于球的状况，2021年全国百城新建商品房更是达到了5.2亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，国内根本不缺房产，只不过是房产的分布不均匀罢了。

土地市场呈现出弱势状态！

过去的十年八年，整体的土地成交价格屡创新高，经常听到“地王”，甚至不少地区都出现了地价比周边的二手房价格还要高。面粉的价格上涨了，面包的价格自然就会上涨，反之就会下降。

2021年，22城集中供地，第1轮土拍数据非常漂亮，多处城市频繁出现地王，正因为形势大好，众多房地产企业认为可操控的空间非常大，纷纷出较高的价格用来“盈利”。第2次土拍的时候呈现出来的结果就是那么的惨淡，流拍率达到了32.4%，北京、广州、杭州一直作为土拍大户，流拍率居然高达50%，溢价率控制在15%以内，全国300城平均溢价率仅有14.8%。

2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿元，同比下滑9%13个省份土地出让金下滑超过20%，包含云南、新疆、黑龙江、蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁。

2021年下半年的土拍市场不理想也说明了，2022年房地产市场也没有想象中可观，房地产是楼市的风向指标。

楼市新政持续发力

房地产的发展方向与政策息息相关，过去有政策推动，房地产上涨，如今却有政策打压，2021年楼市调控次数高达652次。

三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。除此之外还有二手房参考指导价，限购、限售、限贷、限价等众多政策调控2021年市场。

长时间的楼市调控并没有得到有效的放松，相信2022年整体的楼市调控政策，依旧会在原基础政策上进一步细化。

一切梦幻如泡影，2022年的春节我们就可以看出弊端了，根据58同城安居客披露数据，显示返乡置业报告，2022年返乡置业人群占比为41.2%，相比去年68.6%，下降27.4%，返乡购房意愿出现大幅度的回落！

2022年1月份，整个楼市开局并不顺利。1月29个重点城市，整体成交面积1429万平方米，同比下降46%，北上广深成交量285万平方米，其中上海就占到了接近50%，其他三座一线城市成交数据一般。新一线城市二线城市整体成交数据也一般，大城市的房价走势决定了整个房地产的关键所在。

各大研究机构都给出了20220房地产走势的预测：

易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势，整体的房价由涨转为跌下降1%，创下本世纪以来最大“拐点”。

社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高，最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，大城市聚集大量人才地方，房价就有上涨空间，对于三四线城市更加倾向于稳中有降状态。

不要期待2022年的房价会出现大涨，也不要期待2022年的房价会出现大跌，整体的房价偏向平稳，健康的趋势发展。